La Sociedad Pública de Alquiler ya no juega

Voy con retraso. Lo leí hace ya unas semanas, pero seguro que sigue siendo de interés.

Resulta que lo que escribí sobre la Sociedad Pública de Alquiler entre otras opciones ya no vale. Decía entonces que la SPA, una vez alquilado el piso, se hacía cargo de pagar al propietario mientras el contrato estuviera vigente.

En la revista Inversión del 18 de febrero incluyen un artículo hablando de una propietaria, que firmó en 2008 un contrato con la SPA tal y como yo contaba. En enero de este año recibe una carta en la que se le informa de la rescisión unilateral de ese documento: «Entendemos que la situación actual del mercado del alquiler ha producido un manifiesto desequilibrio entre las prestaciones establecidas para ambas partes, por lo que nos vemos obligados a redefinir los términos del contrato».

La versión que le proponen firmar ahora garantiza el pago de rentas mientras el piso esté ocupado. Y no es que sea malo, pero quien firmó lo hizo con unas condiciones, y seguramente pagó la comisión inicial y ajustó el precio contando con ellas, así que no se pueden cambiar. Por mucho que las condiciones de mercado cambien: tal vez los propietarios firmaron este contrato, precisamente, para protegerse de ellas. Huele mal, a la vista de otras declaraciones del artículo:

El ex presidente de la SPA, Alejandro Inurrieta, quien dimitió de su cargo en mayo de 2008, considera que la ruptura de los contratos se ha realizado de manera completamente fraudulenta. Y en los mismos términos se ha manifestado la ex ministra de Vivienda María Antonia Trujillo, bajo cuyo mandato se creó este organismo.

[...] «La verdad es que se veía venir desde que fue nombrada Nieves Huertas, procedente de Sacyr Vallehermoso, al frente de la SPA», añade Inurrieta, quien se muestra pesimista, dado que adelanta una clausura de la Sociedad Pública del Alquiler, sobre todo si el PP gana las próximas elecciones generales. Y, en ese caso, los propietarios han de tener en cuenta que, según los contratos que han firmado, éstos tendrán una duración de cinco años «o, en su defecto, hasta que la Sociedad Pública del Alquiler se disuelva».

Si le afecta a alguien, se ha montado un grupo en Facebook. El plan es agruparse para poner una demanda colectiva. Según Cuatrecasas dicha demanda tiene alta probabilidad de éxito, aunque el proceso podría alargarse hasta 36 meses.

Me acuerdo de la expresión esa de No se vale, que ya usé en otro post, por cierto, de actualidad tres años después.

Alquileres seguros, de nuevo

No es el primer artículo que escribo sobre este tema. Ya hablé del Plan Alquila de la Comunidad de Madrid, y también del PNAG (y por extensión, de Arrenta). De los segundos, el tiempo va dando muestras de que, siendo suaves, resultan poco eficaces. Y el Plan Alquila, la pega que tiene, es que resulta poco viable por lo incómodo (ambos posts tienen unos cuantos comentarios que apoyan esto).

Recientemente he alquilado piso; el inquilino (que ya había mostrado su interés en el piso dando señal) presentó sus papeles, y le dijeron que le darían respuesta en unos 25 días. O sea, que de la gente que va a ver tu piso eliges al que te cuadra (descartando a los demás), que probablemente quiere entrar cuanto antes. Y claro, le dices eso, se busca otro piso, y te quedas a dos velas.

Como solución intermedia hemos firmado un contrato por 2 meses y luego veremos. En este contrato, el inquilino declara no figurar en registros de morosos, y que la CAM acepte la documentación implica que pasa su filtro en cuanto a ingresos sobre precio del piso. Raro será que haya pegas.

He visto hace poco otras dos empresas que han tomado el testigo y ofrecen algo similar. La primera es Tranquiler: búsqueda y evaluación de inquilinos, seguro de impagos, elaboración de contrato y asistencia jurídica, inventario, gestión de reformas... Todo ello, salvo matices, por un precio mensual menor del 8% de la renta. Alquiler seguro parece ofrecer similar servicio, aunque su web resulta menos transparente y termina llevándote a contactar con un comercial. Tiene incluso un cierto aire de "vende-motos". Quiero suponer que, en cualquier caso, dado que sus ingresos dependen de tener clientes, ambas correrán un poco más que la Comunidad.

Buscando información he visto también que la SPAVIV recupera un sistema similar a uno ya usado hace años, y que en cierto modo echaba de menos. Las empresas anteriores "garantizan" el cobro de renta, pero son las aseguradoras las que realmente pagan si es necesario, y con un mes de carencia. Ninguna se implica "personalmente".

Lo que veo ahora en la Sociedad Pública de Alquiler es distinto. Es la Sociedad quien paga la renta al arrendador, incluso si el inquilino deja de pagar o abandona la vivienda sin resolución de contrato. Y cuando éste se va, se responsabiliza de dejar la vivienda como estaba al principio (el Plan Alquila puede hacer constar las deficiencias de la vivienda, pero no las arreglará). No llego a tener claro si el arrendatario firma un contrato con la Sociedad o con el inquilino, aunque será la primera la que pague. También actúa como intermediaria, ya que el inquilino se dirigirá a ella en primera instancia para cualquier reclamación.

¿La pega? La Sociedad determinará cuál es la parte del precio cobrado que abonará al propietario, tras detraer la parte que considere para cubrir el coste de los servicios ofrecidos. Hay una serie de detalles que no aparecen (de hecho, muchas de las pestañas de la web aparecen "en construcción"). Y como siempre, el problema de los plazos. Dudo que tengan exclusividad, pero la visita de su técnico cuesta 30€, que se recuperarían al formalizar el contrato después. Si el precio que cobran es igual o ligeramente mayor al de un seguro, puede ser buena opción.

Precios de la vivienda, ¿dónde está el suelo?

Es tema recurrente para tertulianos, políticos, y opinadores en general. Se habla de lo que ha bajado la contratación de hipotecas, la vivienda usada y la nueva, los constructores dicen que ya no va a bajar más, los bancos hacen ofertas maravillosas que luego no son para tanto, y en general flota en el aire la cuestión de si ya habrán bajado los pisos todo lo que tenían que bajar.

Por mi parte llevo bastante tiempo viendo alguna opinión contraria. En su momento hablé de la sobreoferta existente, poco favorecedora de que los precios se estabilicen. He visto alguna otra comparando gráficas de precios de vivienda en España con precios en Estados Unidos, entre otras muchas (éste, de hoy mismo). Pero hoy he visto algo nuevo.

Os presento a Tristán, el subastero. Autor de un blog muy interesante, tanto que en menos de un año es leído y citado en múltiples sitios. Un tipo sin pelos en la lengua, que da consejos que, al leerlos, duelen, aunque no vayan dirigidos a uno. Aunque tenga razón. Que le quita a los subasteros esa aura negativa de carroñeros, de aprovecharse de los pobres a los que les han embargado. Y que deja ver que si las subastas son territorio peligroso se debe no tanto a los subasteros, sino a la dejadez e ineficacia de la justicia.

Por eso me resulta creíble su reciente post. En él cuenta que acudió a la subasta de un piso "perfecto", sin problemas aparentes, sin sorpresas. Todo eso le quitaría valor, pero en este caso no había nada: el piso venía limpio. Y resulta que los muchos subasteros que había en la sala empezaron a perder fuelle a la vez: parece que todos tuvieran un tope de precio similar. Y por poco más de esa cantidad se adjudicó.

Cuenta con que quien compra el piso espera sacarle un beneficio, así que se puede aventurar que el tope será de alrededor del 80% del precio por el que puede esperar vender: unos 450.000 euros. Comparando con pisos similares de la misma zona, según anuncios publicados el precio de ese piso habría sido de unos 600.000 euros. En España los precios han bajado, pero los propietarios aún no lo saben.

También me gusta cómo se refiere al precio teórico que le dan los subasteros, la tasación de esa vivienda, calculada por profesionales que se juegan su dinero (no como los tasadores al uso).

Y me imagino que está pensando, por ejemplo, en los de otro post suyo reciente, el de el edificio fantasma. El acreedor demandante es La Caixa, supongo que con su cartera de tasadores habituales. Supongo que estos señores han pasado un informe de tasaciones, que se habrá usado para fijar los precios de salida. Pues resulta que ¡no existe tal edificio! Y como bien dice, a la vista de los edificios vecinos, los precios se me antojan más que escandalosos.
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Tirando del hilo encuentro otro post a favor de las subastas como método de fijación de precio. Hablaba de una inmobiliaria de Berga que sacó un piso en julio por 150.000 euros, con la promesa de bajar el precio 1.000 euros cada día hasta que se vendiera. Y se ha vendido, justo en la mitad.

Graze, va por ti: aguanta si puedes, que aún le queda...

Pobrecitos y Caraduras

El mundo del alquiler de vivienda es de lo más entretenido. Más allá de las vicisitudes que le puedan ocurrir a uno, que trata de ser legal y de que lo sean sus inquilinos, o a los conocidos, que en mayor o menor grado están en lo razonable.

Estoy pensando en lo que hay por ahí fuera, por el mundo. Se decía antes que en la mili es donde se veía lo que había ahí fuera, porque uno se relacionaba con gente de todos los estratos sociales, educativos, etc. Ya no la tenemos. Ahora podemos visitar páginas que hablan del mundillo del alquiler, donde la gente escribe, pregunta, opina.

Es allí donde encontramos, por ejemplo, al pobrecito:

¿Es normal que me tenga que hacer cargo del perro de mi casero?

Tengo derecho a la ayuda de alquiler. Tengo contrato y recibos de pago pero el casero me dijo que si lo declaraba a hacienda me tenía que subir el alquiler

Tengo que decir que lo segundo, aun siendo una sinvergonzada que ningún inquilino tiene por qué aguantar, es tristemente habitual. Pero lo primero me parece ya surrealista. Lo siguiente será que el propietario le deje a los niños cuando quiera salir de fiesta.

Pero también, e incluso aunque no tenga que ver directamente con el alquiler, encontramos al caradura:

¿Pueden mis padres exigirme que les pague un alquiler por vivir en su casa?

Quería saber si mis padres pueden obligarme a pagarles un alquiler mensual por vivir en su casa, y de cuánto dinero sería, tengo 23 años.

Que digo yo que si pregunta es que, o se lo han pedido, o se lo van a pedir. Y que debe de estar por la labor de decirles que nanay, que según la ley, o que cualquier otra cosa.

Los comentarios son de lo más variado. Empezaron en la línea de si te lo piden será que puedes, y si no te gusta, ya sabes dónde está la puerta. La de Lo que me sorprende es que te tengan que obligar, y que no salga de tí el ayudarles en la economía familiar, viviendo con 23 años aún en su casa y chupando del bote. Te debería dar vergüenza hasta preguntarlo. Y alguna otra de esa índole.

¿Os parece caradura? ¿No? A lo mejor también opináis como este comentarista:

Hola, muy buenas.
Uf, pagar alquiler en casa..... que horror, seamos egoístas, sino me quieren en casa que hace 28 añitos no se lo hubieran pasado bien y no hubieran echo una nena.
Surgimos del amor de dos personas, qué pasa que nos traen a este mundo para que puedan vivir a nuestra costa??
Nuestro dinerito en nuestro, y sino, que nuestros papis hagan como los míos, mes a mes un granito de euritos que tengo en el banco, no es un alquiler, pero sí que tengo para iniciar mi hipoteca, eso es una familia, los que te ayudan, no los que te sacan hasta las entrañas.
Ayudar en casa, por su puesto, pero que salga de uno mismo, no de una obligación.

¡Juventud, divino tesoro! Ya lo decía un profe mío: de pequeñitos dan ganas de comérselos. Cuando crecen, te arrepientes de no habértelos comido. ¡Y estudiad ortografía, leñe!

Fin de desgravación por comprar vivienda

Fue una de las pocas cosas de quitar que salieron en el Debate sobre el Estado de la Nación de ayer, que muchos comparaban con una tómbola donde había para todos. Consiste en eliminar la deducción por inversión en vivienda habitual para las adquisiciones que se produzcan a partir de 2011, y para quien tenga unos ingresos superiores a 17000 euros anuales.

Hoy ya hay noticias que hablan sobre las críticas a dicha medida. Es evidente que mucha gente que tuviera previsto esperar al bajón de precios y comprar después estará temblando. No es que lo regalen, pero una ayuda de entre 1400 y 2200 euros al año viene mejor que bien.

Quiero pensar, y parece ser, que la norma no tendrá efecto retroactivo. O sea, que las viviendas compradas hasta hoy podrán aprovechar la reducción hasta que se termine de pagar el préstamo. No es que me toque directamente, pues ahora mismo no me corresponden. Pero me parecería una guarrada que quien haya elegido comprar una vivienda contando con esta ayuda se vea ahora privado de ella, sin poder cambiar su elección.

Entre otras cosas, dice la noticia que cito:

Zapatero ha asegurado que, si se quedaran "de brazos cruzados", con los tipos de interés bajos, volvería la expectativa de incremento de la demanda de viviendas, lo que elevaría los precios, y los ciudadanos dedicarían de nuevo sus ahorros a un sector de los menos productivos.

Y yo me quedo pensando en las inmobiliarias, en las constructoras, incluso en los bancos que se han metido ahora a inmobiliarias. ¿Cuánto tardarán en volver a llorar, para que el Gobierno apruebe ayudas para la compra de pisos? Al fin y al cabo, es lo que se lleva ahora.

Pero luego he pensado otro poco, y tal vez la medida pueda contentar a todos: entraría en vigor en 2011, de modo que habrá quien corra para comprar antes de esa fecha y amarrar la reducción.

Visto así parece casi una subvención disfrazada. Si realmente quieren favorecer el alquiler (como sugiere la noticia en cuestión) tendrán que inventar otra cosa.

Las uvas de la ira, el remake

He leído que la "crisis obliga a miles de familias de EE.UU. a vivir en tiendas de campaña" y me he acordado, inmediatamente, de Las uvas de la ira, la obra de John Steinbeck.

He visto poco después, al buscar enlaces, que no he sido el primero en acordarme de la novela. Y es que la asociación de imágenes es directa:

Hasta hace poco eran trabajadores de clase media que vivían en casas con jardín, pero la recesión está empujando a miles de familias en Estados Unidos a lo inimaginable: vivir en tiendas de campaña, trasteros o moteles baratos de carretera.

Los residentes de la "tent city" , como se conoce en EEUU a estos campamentos, no son sólo vagabundos alcohólicos, sino también numerosas familias con niños que han perdido sus trabajos y sus casas por no poder afrontar los pagos de la hipoteca.

Tenemos mucha gente viviendo en coches, comprando trasteros y viviendo en ellos [...].

Estamos en Sacramento, capital de California, en una zona conocida por los altos precios de los alquileres, la escasez de viviendas subsidiadas por el Estado y la abundancia de moteles vacíos que en otros tiempos alojaron a los turistas de Disneylandia.

Resulta además (no recordaba ese detalle) que los protagonistas de la novela salieron de Oklahoma, abandonando sus malvendidas tierras, con rumbo a California, el paraíso de fruta y miel. Tal vez sea el momento de deshacer el camino, de volver al campo.

Viviendas de sobra durante poco tiempo

En la radio he oído esta mañana una noticia extraña. Busco referencias, y encuentro. Decían que el exceso de vivienda se absorberá antes de mediados de 2012, si se da el peor de los escenarios planteados. En el mejor de los casos se adelantaría este hecho a 2010, aunque para ello sería necesario que en los próximos años se vendieran casas al ritmo de años anteriores. Y yo pienso que si mi abuela tuviera ruedas, sería una moto.

En diciembre, la editorial de Mi cartera de inversión hablaba de lo inevitable de una bajada de precios y de que, cuanto más tarde ésta en llegar, más dura será la caída. Los argumentos: hay 600.000 viviendas (1.000.000, según otras fuentes) sin vender. A este stock habría que sumar los 3.000.000 de viviendas de segunda mano en venta. Estiman la demanda natural en España en unas 250.000 viviendas al año (aunque los promotores la eleven a 450.000). Si no se construyera una sola vivienda más, y según esos datos, tendríamos viviendas para casi 10 años.

Por otra parte, también hoy se publica otra noticia: la compraventa de viviendas se derrumbó un 28,6% en 2008. Según datos del INE, el año pasado se vendieron 558.429 viviendas. Es más de lo que estimaban en el editorial citado, pero nadie se cree que el dato se vaya a volver a repetir. Es más, si tomamos datos de julio a diciembre estoy bastante seguro de que serían muy inferiores a la mitad del dato anual. Y casi cuatro millones de viviendas entre, pongamos, medio millón al año, aún nos da para ocho años.

Aunque lo mismo los bancos, ahora que tienen tantas y no saben qué hacer con ellas, las empiezan a regalar al domiciliar la nómina...

Ah, otro dato que en su momento fue noticia (por tener más contexto): La construcción de vivienda bate otro récord con 675.000 pisos el año 2004. Ese mismo año se construyeron 300.000 nuevas viviendas en Francia, 200.000 en Italia y unas 150.000 en Alemania. El dato español de 2004 supuso el cuarto récord consecutivo en ritmo de construcción de viviendas: se iniciaron unas 500.000 en 2001; unas 530.000 en 2002, y más de 630.000 en 2003. Ays, qué tiempos aquellos.

Plan Alquila

Hace tiempo escribí un post hablando de las distintas alternativas de protección de alquiler que había disponibles. Terminé centrándome en el PNAG, del que he vuelto a hablar en alguna otra ocasión.

Otra opción que siempre ha habido, de uno u otro modo, son los distintos planes oficiales. En este caso, le toca al Plan Alquila de la Comunidad de Madrid.

Me leí la información que hay en la página, y coincidió justo que, ese mismo día, el autobús informativo me quedaba cerca.

En el autobús me dieron un folleto y un boli, me contaron lo que había en el folleto, pero no supieron responderme a preguntas adicionales.

A últimos de diciembre me pasé a inscribir el piso. El alquiler no es lo que era hace un año, parece que sobran los pisos y la competencia se nota. Por otra parte, parece interesante lo que se ofrece.

Ya allí me dio la sensación de haber topado con la Administración. Cola para preguntar, rellena este papel, cola para dejarlo, te faltan tales fotocopias. Al edificio de al lado donde, tras pasar el arco de seguridad, llego a la fotocopiadora de monedas. El tiempo que hacía que no me veía con una de estas...

Por suerte tengo monedas, así que las hago. Otra vez me toca esperar, me invitan a sentarme. Prefiero estar de pie, visible. Me invitan de nuevo a sentarme. Y yo, que soy de naturaleza pacífica, me siento.

No mucho después una chica habla con la de antes, y me invita a pasar. Repasamos los datos, los pasa al ordenador (¿no sería más fácil que se los hubiera dictado, y haber firmado una copia impresa?) y hablamos poco más.

Me cuentan que en Pinto no tienen muchos demandantes, así que mejor será que me los busque yo; no hay ninguna exclusividad, de modo que puedo mandarles aquí y aprovechar de todos modos las ventajas del plan.

Ah, y que una fotocopia de las que he hecho no sirve, que tendré que llevar otro papel. Salgo justo a tiempo de que caduque el ticket de aparcamiento...

Tras un tiempo transcurrido y alguna conversación puedo leer entre líneas lo que dice el folleto, y pierde un poco. Veamos qué pone y qué quiere decir:

	En efecto elaboran el inventario, pero si al final no está como al principio, ya es cosa tuya reclamarlo. Hace poco fueron a hacerlo; rellenan una hoja tipo y le sacan unas fotos. Nada que no pueda hacer uno mismo.
	Ya he dicho qué tipo de asesoramiento me dieron: búscate inquilinos, que nosotros no tenemos.
	La búsqueda, nada. Sí que reciben los datos de los "aspirantes" y les hacen un análisis, imagino que según ingresos de nómina + RAI, ASNEF, CIRBE, etc. Sospecho que, tras el filtro de recoger la documentación necesaria, delegarán en la aseguradora, en realidad.
	No elaboran nada, el contrato está elaborado y disponible en la web. Si te gusta, puedes imprimírtelo y usarlo sin más.
	Parece que es alguien con nombre y apellidos, pero no. Tú llamas, das tu número de expediente y te pasan. Miedo me da que haga falta.
	El seguro lo pagan dos años, y a partir de ahí cobran un 4% de la renta. Está condicionado a la aprobación de solvencia de los inquilinos, de ahí la sospecha de antes. No puedes elegir seguro ni leer las condiciones.
	Muy ambiguo, sobre todo teniendo en cuenta el punto 13. Quizá consista en que puedas llamar a un teléfono de "Asistencia jurídica". Que, sospecho de nuevo, será de la aseguradora citada. Y me temo que ofrece cosas que no podrá cumplir.
	Este parece que sí lo pagan. No recuerdo que me pusieran límite en el tiempo, aunque me cuadra poco.
	Vale, este sí. Aunque tampoco creo que aporte mucho.
	El contrato lo han escrito ellos, así que pocas dudas podrán surgir. Máxime cuando es un contrato cerrado.
	Bien para quienes no sepan nada de esto, pero de poca ayuda para quien se haga habitualmente su declaración de IRPF, y menos para quien delegue en un profesional. Si me apuras, puede que se limiten a entregar un modelo para certificar los ingresos y edad del inquilino.
	Quien necesite hacer obra podrá beneficiarse. No sé hasta dónde llegará el servicio; apostaría a que nos darán uno o varios teléfonos de empresas que lo hagan y nos permitirán financiar el coste, pero seremos nosotros quienes tengamos que estar encima.
	El arbitraje tiene los problemas ya citados al hablar del PNAG. Y si hay que recurrir al árbitro, tendremos que pagarle, y no podremos elegir (lo pondrá la Comunidad).
	Este punto sí es ventajoso. Aunque, dentro de lo inconveniente de tener que realizar la gestión, la gente del IVIMA me parece bastante más eficiente, menos "burocrática". Tal vez tratar con ellos sería más fácil que recurrir a la Comunidad.

En resumen: quien tenga un piso abandonado, en el estado que sea, y nunca se haya planteado alquilarlo por no meterse en líos, puede encontrar cierto aliciente aquí, pues dan hechas muchas cosas. Fáciles si uno sabe hacerlas, pero tal vez decisivas para quien no quiere saber de estos temas. Eso sí, tendrá que ocuparse de enseñar el piso a los posibles inquilinos, elegir, encargarse después del día a día.

Otra cosa que me resulta rara, desde el principio: alguna de las cosas que se ofrece puede ser necesaria no ahora, sino dentro de varios años. Pago de seguros de alquiler o multirriesgo, arbitraje, disponibilidad del gestor. Pero no se firma ningún tipo de acuerdo entre el propietario y la Comunidad; teniendo en cuenta la volatilidad de estos planes, ofrece poca seguridad.

Y por otra parte, si para alquilar el piso, y una vez que tengo inquilinos, tengo que pedirles que vayan a la oficina del Plan Alquila, entreguen documentación, contesten los otros, den cita para firmar... Si el inquilino no se ha aburrido antes y se ha buscado otra vivienda, como poco se pierde un mes.

Arbitrajes: por fin los medios miran por sí mismos

Hace medio año escribí un post acerca de las distintas posibilidades de "atar" un arrendamiento, para que en caso de topar con un inquilino indeseable tuviéramos alguna facilidad de librarnos de él.

Entre ellas, me centraba en las distintas soluciones de arbitraje (principalmente PNAG, de la Corte de Arbitraje, y el producto equivalente de AEADE), consistentes en adjuntar al contrato de arrendamiento un anexo, que obliga a las partes a renunciar a la vía judicial y someterse a arbitraje en caso de conflicto. Este anexo tiene un coste pequeño, y establece unas condiciones con las que se podrá acceder a ese arbitraje en caso de que sea necesario.

Me quejaba de la poca información objetiva disponible. Todo teorías que, al igual que yo elaboré, también planteaba otra gente. Ya en ese momento hacía casi un año que había recogido información del PNAG, así que incluso para llegar ahí hizo falta tiempo.

Hoy, por primera vez, veo que en su edición de ayer El País habla de arbitraje. Y no se limita a propagar el mensaje de las empresas que comercializan estos productos, sino que ofrece algo más. Y las conclusiones a las que llega son similares. Huele raro cómo se venden, dando la impresión de que se trata de algún organismo oficial. Ayer mismo (vuelvo a buscar inquilinos) una agencia me ofrecía el PNAG, "un arbitraje de la Comunidad de Madrid". Le expliqué, y me dijo que agradecía la explicación, que desconocía que no fuera así. Lo que no sé es si son los del PNAG los que venden la moto, o es la agencia la que se hace la sorprendida.

Lo más interesante es que ya hay algunos casos en los que se ha recurrido al arbitraje. Y hay de todo. Los casos más favorables son aquellos en los cuales el inquilino, al ver el laudo, decide irse. Pagar meses pendientes y gastos de suministros... eso es ya más difícil.

El laudo, en principio, no tiene más fuerza. Si el inquilino no hace ningún caso, sólo nos queda la justicia ordinaria. Con la ventaja, eso sí, de que no hay que pasar todos los trámites de juicios, recursos, etc. Si el laudo vale (alguno ha sido anulado), se puede pasar a ejecutar directamente.

En resumen: no es que sea tan malo, pero tampoco es tan bueno como nos lo pintan. El problema es que, a la hora de firmar, no hay dónde conseguir información. Mucho ojo...

¿Compensa hacerlo bien?

Tiene ya unos cuantos días [en] este post, que me dejó con ganas de escribir algo al respecto. Y por fin me lanzo, después de oír esta mañana que "El Gobierno concederá una moratoria del pago de hipoteca a desempleados y autónomos" (enlace).

En el artículo de octubre, su autor se preguntaba si no sería buena idea dejar de pagar la hipoteca. Habla de los planes de disponer de dinero público para ayudar a los propietarios. John McCain habla, más concretamente, de recomprar hipotecas y ayudar a los "propietarios en apuros" a renegociar un interés razonable y fijo. Incluso renegociando el importe para tener que pagar no lo que se deba, sino sólo lo que valga la propiedad.

Entonces el autor se plantea qué ocurre con quienes lo han hecho bien. Él, por ejemplo: compró su casa hace bastantes años, con una hipoteca bastante apañada. Nunca ha dejado de pagar, aunque a veces haya sido difícil. No ha refinanciado ni usado su vivienda como fuente de dinero.

Ahora su vivienda vale un 15% menos que cuando la compró, y tendrá suerte si no pierde dinero cuando la venda. Piensa incluso en alquilarla, y alquilar él mismo otra más grande.

Pero se plantea también otra opción: ¿y si se queda en su casa y deja de pagar la hipoteca? De momento, no le echarán. Habrá una moratoria sobre los embargos, así que puede guardarse el dinero en el banco y ahorrar para una nueva casa.

También, si deja de pagar, pasará a la categoría de "propietario en apuros". Lo que significa que el Gobierno vendrá al rescate. Su deuda se reajustaría al valor de su casa, y probablemente a un menor interés.

Todo esto son ideas, supongo que la cultura de "hacerlo bien" es tan fuerte que esta opción no es planteable. Pero cuesta aceptar que el sistema premie a quienes no han hecho lo más conveniente. No había obligación de endeudarse más allá de las propias posibilidades. Ahora, la gente que lo hizo, recibe ayuda.

Obviamente, hay excepciones. Hay gente que, habiendo hecho cosas razonables, ha perdido el trabajo, o que por cualquier otro revés de la fortuna ha visto aumentar sus gastos de forma anormal. Pero los que se han endeudado hasta las cejas, los que buscaban dinero rápido, los pasapisos... que apechuguen.

Volviendo a España: aquí, al menos, se restringe el ámbito de los posibles beneficiarios. Las condiciones parecen razonables, pero seguro que no falta quien exprima la ley en beneficio propio, como con las ayudas de alquiler.

El césped más verde

Este post es curioso. El título puede engañar. Suelo hablar por aquí de ecología y economía, y en cierto modo se mezclan aquí las dos.

Por la parte de la ecología, hablando de césped, lo habitual sería decir que necesita de mucha agua, que (sobre todo en nuestra latitud) puede ser muy bonito pero poco práctico, más glotón y delicado que un jardín de tipo mediterráneo, o incluso un pequeño huerto.

Y... ¿dónde entra la economía?

Pues resulta que en Estados Unidos, donde la cosa está muy, pero que muy malita, deben de haberse juntado los que no tienen tiempo o ganas de cuidar su césped, y los que se han quedado sin trabajo (o, simplemente, no encuentran uno).

Una persona [en] ha encontrado negocio pintando de verde el césped. Sí, como suena. Imagino que por allí, sobre todo en ciertas zonas, lo normal es que cada casa tenga delante su parcelita de césped. Y si la casa está deshabitada, en venta, o vaya usted a saber, el césped se pone amarillo y hace muy feo. Incluso, de acuerdo con la teoría de la ventana rota, puede ser el principio de males mayores.

Así que llamas al pinta-césped y, por 200 dólares, te deja el jardín más verde del vecindario. Dado que muchos antiguos propietarios están dejando al banco las llaves de su casa en lugar de seguir pagando hipotecas, el negocio va estupendamente: ya ha realizado 3.000 servicios.

¿No es eso un ejemplo de imaginación al poder?

Reflotar a las constructoras

Ayer tuvo lugar la segunda comparecencia de José Luis Rodríguez Zapatero ante el congreso. Las noticias que más se oyeron, hasta ayer, son dos. Hubo que madrugar, pues cambia el anterior horario de tarde pasa a ser de mañana; tal vez a las 9:00, tras tomar el primer café, sus señorías estén más despiertas que a la hora de la siesta. Y también que el presidente empezó la sesión con la frase “No esperen una nueva batería de anuncios o propuestas en el día de hoy, no tiene sentido improvisar o aprobar todos los días nuevas iniciativas”, y el juego que dio para que Rajoy respondiera con su premonitoria frase de “¿A qué ha venido hoy usted hoy aquí?”

Hoy sospecho que se hablará más. Para empezar he visto algunos artículos (éste, por ejemplo) que me resultan inspiradores; se refieren a las medidas encaminadas a reflotar (o, al menos, a suavizar el golpe de) las empresas constructoras. Pinchada la burbuja del ladrillo, ahora que nadie compra, por esperar a que baje o porque, simplemente, no llega entre el paro, los aún muy altos precios y, sobre todo, el boyante Euribor, que ese sí que no ve crisis.

En resumen: si el problema de esas empresas es, básicamente, de liquidez, inyéctese liquidez. ¿Y de dónde sacamos el dinero?

Pues por una parte, del ICO. Se anunció la apertura de una nueva línea de mediación por importe inicial de 3.000 millones de euros, cuyo objeto es refinanciar la deuda, alargando el plazo de la misma (seguro que no se lo ponen tan difícil como a la pobre mujer del post que enlazo). En principio, la condición exigida es que las viviendas que no se puedan vender se pongan en alquiler. Así, a lo mejor, crean oferta para la demanda que, queriendo emanciparse, no está por comprar.

Los bancos siguen cobrando los préstamos, las empresas cobran alquiler y, con ello, pueden pagar, y el resto del mundo encuentra vivienda de alquiler.

¿De dónde más podemos sacar dinero? Pues de cualquiera que lo tenga. Para ello se prevé la autorización de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. Lo primero que me viene a la cabeza son los Fondos de Inversión Inmobiliaria; hay unos pocos y, aunque son Fondos de Inversión, tienen su propia regulación y normas. Dado que cotizarán en bolsa y su objetivo será la inversión en bienes inmuebles, tal vez se parezcan más a una empresa de inversión cotizada (como Dinamia o Criteria. O a un FI cotizado (ETF). Y me pregunto cómo, si los FII están obligados a publicar valores de participación una vez al mes (mediante tasación independiente), vamos ahora a poder presentar un valor en tiempo real.

Pero estos detalles no son sino detalles. La cuestión es, ¿no han aprendido nada? La imagen de cualquier empresa relacionada con el sector inmobiliario no creo que sea precisamente buena, sobre todo de cara al gran público (a quien parece que se dirigirían, dado el requisito de cotizar en bolsa). Asociadas al mercado inmobiliario y también a la bolsa está la idea de la revalorización de participaciones, el pelotazo, etc. Y no creo que esté el mercado para estas alegrías. Tal vez mirando al sector más bien como si se tratase de renta fija, podría tener sentido. Pero al final se trataría de refinanciar, de obtener beneficios por prestar dinero. O sea, más o menos el negocio de los bancos, que ni por asomo creo que estén dando dinero ahora a las constructoras. Si a Fitch o a Moody's les piden calificación para estas empresas, seguro que les da la risa.

La principal salida que veo a este invento es que las propias constructoras, directa o indirectamente, monten tales empresas para aprovechar la exención del impuesto de sociedades sobre los beneficios que obtengan de los inmuebles (plusvalías o alquiler).

Me cuadra tan poco que seguro que me he perdido algo. Habrá que ver cómo avanza, a ver si le encuentro el sentido.

Caras más duras que el ladrillo

Oigo en la radio esta mañana una noticia que me provoca una risa incrédula: "'El Pocero' reclama a Seseña 46 millones, una calle para él y un parque para su mujer. Alega que no puede vender más pisos porque el actual alcalde ha dañado su imagen pública".

Trato de buscar sentido, y no lo consigo, a que la emisora fuera Intereconomía, y en la web sólo lo encuentre en un resumen de cope.es citando a El Mundo. Cosas de google, porque ya está en 20 minutos, que añade que además "pide ser nombrado Hijo predilecto, que se le proponga para la 'Medalla de Oro al Mérito en el Trabajo' y que se le construya un circuito de motos y coches en Seseña".

Por otro lado leo que "Los promotores niegan que la crisis sea inmobiliaria, sino financiera".

Vamos, que si los pisos no se venden es culpa de los bancos, que no prestan dinero. No tienen nada que ver ni la sobreoferta, ni los precios.

Lo más triste es que, por lo que se ve, llorar sirve. Los vendedores de coches lloraron, y les han puesto el plan Vive. Después de quitar el Prever hace 7 meses, uno se pregunta qué sentido tiene tanto cambio de opinión...

PNAG, alquileres no tan seguros

Hace algo menos de un año me planteé alquilar un piso, y estuve indagando acerca de las defensas existentes ante posibles inquilinos morosos. Básicamente había tres opciones:

• Seguro de impago, a través de diversas aseguradoras

  Por un 5 - 7% del alquiler te garantizan 12 mensualidades y abogados, en caso de que fueran necesarios.

• Planes oficiales, como el de la Sociedad Pública de Alquiler u otras Agencias Municipales

  En ese momento cedías tu vivienda a la agencia en cuestión, con quien firmabas el contrato por 5 años. Los precios tendían a ser inferiores, pero a cambio te podías desentender. Ahora parece que actúan de intermediarios y, a cambio de obligarte a tener todos los papeles en regla, te regalan un seguro de los anteriores.

• Adhesiones al sistema arbitral, como la propuesta por PNAG

Esta última propuesta es la que ofrecían un par de empresas, si no recuerdo mal, aunque la de PNAG es la más "potente".

Este producto, que ha conseguido una enorme cobertura mediática, parece bastante atractivo. El "Plan Nacional de Alquiler Garantizado" consiste en la anexión al contrato de alquiler de un impreso de "Garantía de alquiler". Este impreso, en resumen, viene a obligar a las partes a recurrir al arbitraje para la resolución de cualquier conflicto.

El arbitraje es una vía alternativa al sistema judicial. Con ella se recurre a un árbitro, que estudia el conflicto entre las partes y emite un laudo de obligado cumplimiento. Al no haber posibilidad de recurso, el proceso es más rápido y el trámite más sencillo.

Da la impresión de que para esto no haría falta comprar ningún impreso a nadie. PNAG cobra 52 (el año pasado eran 42) euros por su impreso. ¿Qué es lo que nos vende? Será algo más que un papel...

Resulta raro que, si lo que vende no es el papel, sea imposible encontrar el contenido de éste en internet. Si fuera un servicio lo que están vendiendo, mostrar el contrato de ese servicio sólo puede ser bueno.

Supondremos entonces que lo que se vende es la disponibilidad, el servicio de arbitraje en caso de que sea necesario. Que tampoco del todo, pues el condenado por el laudo deberá abonar 145 euros.

Y también se me hacía raro que PNAG garantizase una serie de cosas que no veía cómo podrían hacer cumplir. Una vez dictado el laudo, ¿quién lo ejecuta? Dado que no son ellos, no está en su mano ofrecer garantías.

En fin, que algunas cosas no me terminaban de quedar claras. Y no veía ningún sitio donde aclararlas, pues toda la información que veía, en internet o fuera, venía de ellos. Han conquistado a los medios de comunicación (múltiples menciones en prensa, todas repitiendo el mensaje de la empresa) y a las agencias inmobiliarias.

Como única nota negativa encontré la noticia de que Mario Navarro Rubio Rodríguez, el "jefe" de PNAG, fue imputado en un procedimiento de desahucio. Vaya, qué ironía. El caso es que no me terminó de convencer.

Buscando ahora veo alguna opinión crítica, especialmente aquí. Pero lo que me anima a escribir este post es la página de la que he sabido hace poco, la de El látigo.

En ella se habla (despotrica sería tal vez más adecuado) sobre AEADE (una empresa dedicada al arbitraje) y de la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad (empresa que comercializa el PNAG). Aparte de otros interesantes asuntos relacionados con el arbitraje, vuelve sobre las sospechas que ya he citado. Habla luego de la inutilidad del arbitraje en asuntos de arrendamiento, por haberse derogado la posibilidad de sometimiento a arbitraje, al entender que "corresponde a la justicia ordinaria, con carácter exclusivo, el conocimiento de las demandas de desahucio". O sea, invalida cualquier arbitraje, privado o público, en este sentido.

Por si fuera poco, nos cuenta que la Seguridad Social embarga a la Corte... por deuda de 84.000 euros.

Caray, más comentarios sobre la Garantía de alquiler...

Nota: las personas jurídicas (empresas/sociedades/...) "Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad" y "PNAG" parecen ser la misma, en realidad. "PNAG" se usa, en distintas fuentes, bien como nombre de empresa, bien como producto comercializado por cualquiera de las empresas anteriores.

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En relación con el arbitraje de AEADE hay otro post, donde cuento qué pasó cuando ofrecía éste como punto de vista alternativo a un artículo de otro blog.

Vivienda en B

Hace unos días que nació un blog, en el que se narrarán las experiencias de alguien que ha venido a Madrid y busca piso (el desaparecido debajodeunpuente.wordpress.com).

En uno de los posts cuenta, entre sorprendido y asustado, su encuentro con una "gestora de inversiones", que le vende un piso de VPO. Por supuesto, a precio de mercado.

Es una práctica que, por desgracia, no resulta demasiado sorprendente. O porque, como se desprende de los comentarios, los propios constructores se guarden algunos pisos para venderlos después, o porque incluso los afortunados a quienes se adjudica una de las viviendas la intenten vender después.

He conocido alguno en estas circunstancias, que se justifica diciendo que, de otro modo, no podrían acceder a otra vivienda de precio libre. Pues vaya, qué le vamos a hacer. Al menos tienes ésta, cosa que no podrán decir otros.

También la gente, en los comentarios, le recomienda de forma unánime que se apoye en la ley y entre a saco. Que denuncie e intente hacerse con el piso al precio tasado. O que fuerce la situación, firmando un contrato de arras y consiga, al menos, la señal puesta si al final no le venden. Aunque, claro, no creo que el vendedor firme nada.

Yo he tenido alguna experiencia no con vivienda, pero sí con plaza de garaje. Lo de "cuesta tanto, pero escrituramos por la mitad y el resto en B, ya sabes cómo funciona esto". Pues sí, sé cómo funciona, pero no; me parece mal, y quiero escriturar por lo que es. Sí, aunque tenga que pagar más impuestos, ya me lo ahorraré en la plusvalía si un día lo vendo. Además de que, si lo hacen otros, me afecta, y no voy a pedir que hagan lo que no hago yo.

Y he dado la tabarra, y lo he conseguido. Supongo que quien vende no sabe con quién está tratando, y ante el riesgo de que alguien levante la mano y señale, y llegue Hacienda y meta las narices y descubra no ya lo de mi plaza, sino lo de las otras que hayan vendido, prefieren transigir.